Na jaře to vypadalo, že hypotéky konečně zlevňují. V březnu spadla průměrná nabídková sazba na 4,89 % — nejníž za skoro čtyři roky — a spousta lidí si řekla: počkám, půjde to ještě dolů.
Nešlo. Od té doby sazby rostou každý měsíc a v září 2026 vyšplhaly na 5,51 %, nejvýš za dva roky. To není krátkodobý výkyv. Je to obrat trendu, se kterým je potřeba počítat, ať prodáváte, nebo kupujete.
Pojďme si to rozebrat.
Co ten růst reálně dělá se splátkou
Procenta jsou abstraktní, dokud si je nepřepočítáte na koruny. Vezměme modelový příklad — hypotéka 3,5 milionu na 25 let:
- Na jaře, při sazbě kolem 4,89 %, vyšla splátka zhruba na 20 240 Kč měsíčně.
- Dnes, při 5,51 %, je to zhruba 21 520 Kč měsíčně.
Rozdíl je přes 15 000 korun ročně za úplně stejný byt. Za dobu fixace jsou to desetitisíce navíc — jen proto, že se změnilo datum, kdy hypotéku sjednáte.
(Jde o orientační propočet bez poplatků a pojištění. Vaši konkrétní situaci vám nejlíp spočítá hypoteční specialista — já jsem makléř, ne poradce na hypotéky, ale s dobrým vás rád propojím.)
Proč sazby rostou — a proč za to nemůže ČNB
Tohle je nejčastější omyl. Lidé slyší „úrokové sazby“ a automaticky myslí na Českou národní banku. Jenže hypoteční sazby se neřídí přímo repo sazbou ČNB.
ČNB drží dvoutýdenní repo sazbu na 3,75 %. Hypotéky přesto zdražují — protože je tlačí nahoru něco jiného:
- Cena dlouhodobých peněz. Banky financují hypotéky ze zdrojů, které si samy půjčují na několik let dopředu. A ty jsou dnes drahé.
- Geopolitická nejistota. Trh si nechává platit za riziko, které neumí ocenit — ceny energií, konflikty ve světě.
- Obavy z návratu inflace. Dokud trh nevěří, že je inflace definitivně zkrocená, levné hypotéky se nevrátí.
Proto můžou politici před volbami slibovat levnější hypotéky, kolik chtějí — tržní úrokové sazby předvolební programy nečtou. Plošný návrat pod pět procent se zkrátka v nejbližší době nečeká.
Rozdíl mezi bankami je obrovský — neberte první nabídku
Tady je dobrá zpráva, kterou většina lidí nevyužije. Ta „průměrná sazba“ je jen průměr. Konkrétní nabídka pro konkrétního klienta může být výrazně lepší.
Rozdíl mezi nejlevnější a nejdražší nabídkou dělá u běžné hypotéky klidně přes 1 600 Kč měsíčně. Za dobu splácení jsou to statisíce — u některých hypoték bezmála půl milionu korun jen za to, že si člověk vybral jinou banku.
Vyplatí se tedy porovnávat, oslovit víc bank a hlavně vyjednávat. Sazba ze sazebníku není konečná — po slevách a s dobrou bonitou se dá dostat výrazně níž, než napovídá index.
Co si z toho vzít, když kupujete
Nejdůležitější věc: čekat, až sazby spadnou, je dnes špatná sázka. Sazby dolů v nejbližších měsících nepůjdou — a zatímco byste čekali, ceny nemovitostí dál rostou. Takže riskujete dvojí ztrátu: dražší hypotéku i dražší byt.
Když už kupovat, dává smysl řešit dvě věci: dobře porovnat nabídky bank a nepřeplatit samotnou nemovitost. A druhé je přesně to, kde se vyplatí makléř na vaší straně.
Co si z toho vzít, když prodáváte
Vyšší sazby znamenají, že kupující mají menší kupní sílu — na stejnou splátku si dnes půjčí míň než loni. To zužuje okruh lidí, kteří na vaši nemovitost dosáhnou.
Pro vás z toho plyne jasná věc: v takovém trhu rozhoduje realistická cena a kvalitní prezentace víc než kdy jindy. Přepálený inzerát zůstane viset, protože kupujících s penězi je míň a jsou opatrnější. Dobře naceněná a dobře odprezentovaná nemovitost se ale prodá pořád — protože o ni je zájem.
Shrnutí
Hypotéky zdražují už šestý měsíc, jsme na 5,51 % a rychlý obrat se nečeká. Není to kvůli ČNB, ale kvůli ceně peněz, nejistotě a inflaci. Čekat na levnější sazby se nevyplácí — ani kupujícím, ani prodávajícím.
Co udělat můžete: porovnávat nabídky bank do posledního desetinného místa a u nemovitosti se opřít o realistickou cenu. S obojím vám rád pomůžu se v tom zorientovat.
